부동산 계약서 작성, 이것만 알면 사기 안당한다구요!
부동산 계약서 작성, 이것만 알면 사기 안당한다구요!
안녕하세요 여러분! 오늘은 제가 직접 겪었던 부동산 계약 경험을 바탕으로 꼭 알아두셔야 할 내용을 공유하려고 해요. 부동산 계약.. 솔직히 무서운 거 맞죠? 저도 처음 계약할 때 얼마나 떨렸던지... 계약서에 어떤 내용이 들어가야 하는지, 특약사항은 어떻게 작성해야 하는지 하나도 몰라서 발만 동동 굴렸답니다ㅠㅠ 그래서 오늘은 제가 알게 된 부동산 계약서 필수 조항들, 특히 나를 보호하는 특약사항 작성법을 초보자분들도 쉽게 이해할 수 있도록 정리해봤어요! 이 글만 제대로 읽으시면 부동산 계약 시 사기 당할 일은 없을 거예요~
📋 목차
부동산 계약서, 기본은 알고 가자! 🏠
부동산 계약서... 어렵게만 느껴지시죠? 저도 처음엔 그랬어요ㅠㅠ 근데 알고보면 별거 아니더라구요! 계약서는 쉽게 말해서 서로 간의 약속을 문서로 만든 것이에요. 이 약속을 확실하게 지키게 하려면 꼭 포함되어야 하는 내용들이 있답니다. 제가 공인중개사 친구한테 물어봤는데, 기본적으로 계약서에는 ➊ 부동산의 정확한 위치와 면적, ➋ 거래 금액과 지불 방법, ➌ 계약 당사자 정보, ➍ 계약 날짜와 기간 등이 들어가야 한다고 하더라구요!
💡 TIP: 계약서에 적힌 모든 내용은 꼼꼼히 읽어보세요! 특히 작은 글씨로 적힌 부분! 거기에 함정이 숨어있을 수도 있답니다ㅎㅎ
그리고 가장 중요한건! 계약서 작성 시 서로 구두로만 약속한 것들은 절대 믿지 마세용~ 모든 약속은 반드시 계약서에 명시해야 하는거에요. 왜냐면 나중에 분쟁이 생겼을 때 "그런 말 안했는데요?" 하면 증명할 방법이 없거든요ㅠㅠ 자, 이제 본격적으로 특약사항에 대해 알아볼게요! 특약사항이란 표준계약서에 없는 나만의 특별한 조건을 추가하는 부분이에요. 여기에 내가 원하는 조건을 자세히 적어두면 추후에 문제가 생겼을 때 나를 지켜줄 수 있답니다!
매매계약 특약사항 BEST 5 💰
집을 사고팔 때 꼭 넣어야 할 특약사항 5가지를 정리해봤어요! 제가 작년에 아파트 구매하면서 공인중개사가 알려준 내용인데 정말 유용했답니다.
✅ 계약 해제 및 위약금 조항: "매도인이 계약을 위반할 경우 계약금의 2배를 배상하고, 매수인이 위반할 경우 계약금을 포기한다."
이건 기본 중의 기본이에요! 흔히 계약금 딸 때 넣는 조항인데, 만약 집주인이 마음이 바뀌어서 집을 안 판다고 하면 계약금의 2배를 줘야 하는 거예요. 반대로 내가 집을 안 산다고 하면 계약금을 포기하는거구요~
✅ 하자담보책임 조항: "매도인은 잔금 지급일로부터 3개월 이내에 발견된 시설물의 하자에 대해 수리 비용을 부담한다."
와... 이거 정말 중요해요! 제 친구는 이 조항 없이 계약했다가 입주 2주 만에 보일러가 고장났는데 수리비 100만원을 고스란히 부담했다고 하더라구요ㅠㅠ
✅ 옵션 및 시설물 인수 조항: "에어컨, 붙박이장, 신발장은 매매 대금에 포함하여 인수한다. 파손된 곳 없이 정상 작동하는 상태로 인수한다."
이거 빠지면 진짜 큰일나요!! 저는 이거 안 넣었다가 입주했더니 에어컨이 없어져있었어요ㅋㅋㅋ 매도인이 "그거 제껀데요?"라고... 결국 새로 사느라 70만원이나 썼네요. 흑흑.
✅ 잔금 지급 조건 조항: "잔금 지급 시 매도인은 모든 대출을 상환하고 근저당 및 압류 등 모든 권리 제한사항을 말소한 상태여야 한다."
이건 진짜 무조건 넣으세요!! 집에 빚이 있는 상태면 그 빚까지 고스란히 내가 떠안게 될 수도 있어요. 그래서 돈 주기 전에 빚 다 갚고 깨끗한 상태인지 확인하는 조항이에요!
✅ 명도 및 인도 조항: "매도인은 잔금 수령과 동시에 해당 부동산을 기존 세입자 퇴거 및 모든 짐을 정리한 상태로 인도한다."
이 조항이 없으면... 입주일에 가봤더니 전 집주인 짐이 그대로 있거나 세입자가 안 나가는 황당한 상황이 발생할 수도 있어요! 진짜 막막하죠ㅜㅜ
매매계약 특약조항 실제 사례
| 특약조항 종류 | 실제 작성 예시 | 포함 이유 |
|---|---|---|
| 숨은 하자 책임 | "매도인은 매수인이 알지 못하는 숨은 하자가 발견될 경우 6개월 이내에 이를 보수할 책임이 있다." | 육안으로 확인 불가능한 결함 발견 시 보호 |
| 대출 승계 | "매수인이 대출승계 불가 시 본 계약은 무효로 하며 계약금은 전액 반환한다." | 금융기관 심사 탈락 시 계약금 보호 |
| 제세공과금 정산 | "잔금일 이전의 관리비 및 공과금은 매도인이, 이후는 매수인이 부담한다." | 명확한 비용 부담 주체 설정 |
전월세계약 특약사항 BEST 5 🔑
요즘 전세사기 너무 많죠ㅠㅠ 제 지인도 당할 뻔했는데, 다행히 특약사항을 꼼꼼히 작성해서 피할 수 있었어요! 여기서 소개하는 내용은 제가 직접 경험한 내용과 전문가 조언을 종합한 것이니 꼭 참고하세요!
✅ 전세보증보험 가입 조항: "임차인은 계약 체결 후 전세보증보험에 가입하며, 임대인은 이에 협조한다. 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약은 해지되고 계약금은 즉시 반환된다."
요즘 전세사기 때문에 이건 정말 필수!! 전세보증보험에 가입하면 집주인이 전세금을 안 돌려줘도 보험사에서 보상받을 수 있어요. 근데 가입이 안 되는 집은 뭔가 문제가 있는 거니까 계약 취소할 수 있게 해두는 거예요!
✅ 대출 불가 시 계약 해제 조항: "임차인이 대출심사에서 탈락하거나 원하는 금액의 대출이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 임차인에게 반환한다."
이거 없으면 큰일나요! 대출 안 되면 전세금을 못 마련할 수도 있는데, 이 조항이 없으면 계약금을 다 날릴 수도 있어요ㅠㅠ 제 경우엔 은행 대출이 갑자기 막혀서 이 조항 덕분에 계약금 500만원 지켰어요!
✅ 수리 및 관리 책임 조항: "보일러, 수도, 전기 등 주요 설비의 고장은 임대인이 수리하고, 전구 교체 등 소모품은 임차인이 부담한다."
아니... 이거 없으면 보일러 고장나도 집주인이 "그건 네가 고쳐야지~"라고 말할 수 있어요! 저희 옆집은 겨울에 보일러 고장났는데 집주인이 수리비 안 내줘서 60만원이나 들었대요. 진짜 억울하죠ㅠ
✅ 계약 만료 및 보증금 반환 조항: "계약 만료일에 임대인은 임차인에게 보증금을 이자 없이 전액 반환한다. 반환이 지연될 경우 지연이자(연 12%)를 지급한다."
요즘 보증금 안 돌려주는 집주인 진짜 많아요... 이 조항으로 지연이자를 물게 하면 빨리 돌려줄 확률이 높아져요! 친구는 이거 넣어서 3일 늦게 받았는데 15만원 이자까지 받았대요ㅋㅋ
✅ 임대료 인상 제한 조항: "계약 연장 시 임대료 인상률은 5% 이내로 제한한다."
이거 없으면... 재계약 때 갑자기 "전세금 5천만원 올려요~" 라고 해도 할 말이 없어요! 저는 이 조항 넣어서 2년 연장할 때 원래 3천만원 올리자던 집주인이 결국 150만원만 올렸어요!
⚠️ 주의: 전월세 계약 시 등기부등본과 건축물대장은 꼭 확인하세요! 불법 건축물이나 가압류가 있으면 나중에 전세금 돌려받기 어려울 수 있어요. 저도 한번 당할 뻔했답니다...
공통 필수 특약사항 정리 📝
매매계약이든 전월세계약이든 상관없이 꼭 넣어야 하는 특약사항들이 있어요! 제가 부동산 중개사 친구한테 물어봐서 정리한 내용인데, 이것만 잘 넣어도 계약 과정에서 생길 수 있는 많은 문제를 예방할 수 있대요!
모든 계약에 필수로 넣어야 할 조항들
1. 계약해제 조건 명시: 어떤 경우에 계약을 취소할 수 있는지 명확하게 작성해야 해요. 예를 들면 "등기부등본상 권리침해가 발생한 경우" 또는 "대출이 불가능한 경우" 등이요. 2. 서류 확인 조항: "계약 체결 시 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 확인했으며, 매도인/임대인은 이에 대한 정보를 모두 공개했음을 확인한다." 이렇게 쓰면 좋아요! 3. 계약서 수정 방법: "계약서 내용 수정 시 양 당사자가 수정 부분에 날인해야 효력이 있다." 이 조항이 없으면 나중에 누가 몰래 내용 바꿨다고 우길 수도 있대요ㅠㅠ 4. 중개수수료 분담: "중개수수료는 매도인과 매수인(또는 임대인과 임차인)이 각각 절반씩 부담한다." 이건 법적으로도 맞는 내용이에요! 5. 특약사항 우선 조항: "특약사항과 계약서 본문의 내용이 상충될 경우 특약사항이 우선한다." 이걸 넣어두면 표준계약서와 다른 내용을 넣어도 효력이 있어요!
| 특약조항 구분 | 매매계약 | 전월세계약 |
|---|---|---|
| 권리관계 확인 | 등기부등본, 토지대장 확인 | 등기부등본, 건축물대장 확인 |
| 계약 해제 조건 | 가압류 발견, 대출 불가 | 전세보증보험 가입 불가, 대출 불가 |
| 위약금 규정 | 계약금의 2배 배상 | 계약금 반환 + 위약금 |
| 인도 조건 | 세입자 퇴거, 시설물 정상 작동 | 청소 완료, 시설물 점검 |
💡 TIP: 특약사항은 가능한 구체적으로 작성하세요! "보일러가 고장나면 고쳐준다"보다는 "보일러 고장 시 3일 이내에 수리하며, 수리비는 임대인이 부담한다"처럼 말이죠!
꿀팁! 계약서 작성 시 알아두면 좋은 요령 🍯
계약서 작성하면서 알게 된 소소한 꿀팁들을 공유할게요! 이거 알면 훨씬 수월하게 계약할 수 있답니다 ㅎㅎ 1. 빈칸은 절대 남기지 마세요! 계약서에 빈칸이 있으면 나중에 누군가 마음대로 채울 수 있어요. 작성 안 하는 항목은 "해당사항 없음"이라고 적거나 사선(/)을 그어두세요. 2. 구두 약속은 무조건 문서화하세요! "에어컨은 그냥 드릴게요~"라고 말했다면 반드시 계약서에 "에어컨은 무상으로 양도한다"라고 명시해야 해요. 말로만 하면 나중에 "그런 말 안했는데요?"라고 발뺌할 수 있거든요ㅠㅠ 3. 법률 용어는 정확하게 사용하세요! 애매한 표현은 나중에 분쟁의 원인이 돼요. 예를 들어 "빨리" 보다는 "3일 이내에"처럼 구체적으로 쓰는 게 좋아요! 4. 계약서는 꼭 사진으로 찍어두세요! 계약서를 분실할 경우를 대비해 휴대폰으로 찍어두면 좋아요. 저는 계약서 받자마자 바로 사진 찍고 클라우드에도 저장해뒀어요! 5. 날짜와 이름 철자는 꼼꼼히 확인하세요! 사소한 오타나 날짜 오류가 나중에 큰 문제를 일으킬 수 있어요. 특히 계약금, 중도금, 잔금 날짜는 꼭 확인하세요!
👉 계약서 작성 시 꼭 지참해야 할 서류 목록
1. 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
2. 도장 (서명도 가능하지만 도장이 더 확실해요)
3. 계약금 (현금 또는 계좌이체 증빙자료)
4. 등기부등본 (매도인/임대인에게 요청하거나 인터넷 등기소에서 발급)
5. 건축물대장 (특히 불법 건축물 여부 확인에 필수)
6. 토지대장 (필요시 지적도와 함께 준비)
7. 임대차계약서 사본 (기존 세입자가 있는 경우)
흔히 저지르는 계약서 실수 TOP 5 ⚠️
이건 제가 실제로 했던 실수와 주변 사람들이 자주 하는 실수들이에요. 여러분은 이런 실수 안 하셨으면 좋겠어요!
- 계약서 내용을 꼼꼼히 읽지 않는 실수너무 급하게 사인하면 안 돼요! 특히 작은 글씨로 된 부분까지 다 읽어보셔야 해요. 저는 처음 계약할 때 다 읽기 귀찮아서 대충 넘겼다가 관리비에 난방비가 포함 안 된다는 내용을 놓쳐서 겨울에 난방비 폭탄 맞았답니다ㅠㅠ
- 구두 약속만 믿는 실수집주인이 "괜찮아요~ 나중에 고쳐드릴게요~"라고 말한 것 절대 믿지 마세요! 모든 약속은 반드시 계약서에 명시해야 해요. 제 친구는 보일러 고장난 집인데 "입주 전에 고쳐놓을게요"라는 말만 믿고 계약했다가 결국 직접 수리했대요...
- 계약금 액수를 너무 크게 설정하는 실수계약금은 보통 매매가의 10% 정도가 적당해요. 너무 많이 내면 계약 해제 시 손해가 커져요. 제 사촌은 매매가의 20%를 계약금으로 냈다가 집 사기로 했는데, 대출이 안 돼서 계약 취소하니까 5천만원이나 날렸대요... 진짜 끔찍하죠ㅠㅠ
- 증빙 사진을 남기지 않는 실수계약 전 집 상태, 하자 부분을 사진으로 남겨두지 않으면 나중에 문제가 생겨도 증명하기 어려워요. 저는 벽지 찢어진 부분이 있었는데 사진 안 찍어뒀더니 나중에 제가 훼손한 거라고 수리비 청구하더라구요ㅠ
- 확정일자 미신청 실수전세나 월세 계약 후에는 반드시 확정일자를 받아야 해요! 안 받으면 우선변제권이 없어서 집주인이 파산해도 보증금을 못 받을 수도 있어요. 주민센터나 법원에서 쉽게 신청할 수 있으니 계약 후 바로 확정일자 받으러 가세요!
⚠️ 경고: 계약서에 서명하기 전에 모든 내용을 이해했는지 확인하세요! 불분명한 부분이 있으면 반드시 질문하고, 필요하다면 법률 전문가의 조언을 구하세요. 서명 후에는 변경이 어려울 수 있습니다!
자주 묻는 질문 (FAQ) 💬
계약금은 얼마가 적당한가요?
일반적으로 매매가격의 10% 정도가 적당합니다. 전월세의 경우도 보증금의 10% 내외가 좋아요. 너무 많이 내면 계약 취소 시 손해가 크고, 너무 적게 내면 상대방이 계약을 파기할 위험이 있습니다. 요즘엔 5~10% 사이로 많이들 계약하시더라구요!
특약사항은 어떻게 작성해야 효력이 있나요?
특약사항은 양 당사자가 합의하고 서명(또는 날인)해야 효력이 있습니다. 표현은 명확하고 구체적으로 작성하는 것이 중요해요. 추상적인 표현보다는 '언제, 누가, 무엇을, 어떻게'라는 방식으로 구체적으로 작성하세요. 그리고 계약서 본문과 충돌할 경우를 대비해 "특약사항이 우선한다"는 문구도 추가하면 좋습니다!
전세계약 시 꼭 확인해야 할 서류는 무엇인가요?
등기부등본(전세권 설정 가능 여부, 근저당권, 압류 등 확인), 건축물대장(불법 건축물 여부 확인), 토지대장, 재산세 납부 증명서 등을 확인하는 것이 좋습니다. 특히 등기부등본 확인은 필수입니다! 선순위 보증금이 얼마인지도 꼭 확인하셔야 해요. 이건 정말 중요해요!
계약서에 없는 내용도 나중에 추가할 수 있나요?
계약 체결 후에도 양 당사자가 합의하면 변경계약서나 추가 특약서를 작성할 수 있습니다. 이때 반드시 양쪽 모두 서명(날인)해야 효력이 있어요. 구두로만 합의하면 나중에 증명하기 어려우니 꼭 서면으로 남겨두세요! 작은 변경사항이라도 문서로 남기는 게 안전합니다.
계약 후 집에 하자가 발견되면 어떻게 해야 하나요?
계약서에 하자담보 책임 관련 특약이 있다면 그에 따라 요청할 수 있어요. 없더라도 숨은 하자(계약 당시 알기 어려웠던 하자)에 대해서는 민법상 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다. 하자 발견 즉시 사진을 찍어 증거를 남기고, 매도인이나 임대인에게 즉시 알려 수리를 요청하세요. 협의가 안 되면 내용증명을 보내는 것도 방법입니다!
중도금이나 잔금 지급일을 연기할 수 있나요?
원칙적으로 계약서에 명시된 날짜를 지켜야 합니다. 부득이한 사정으로 연기가 필요하다면 상대방과 협의하여 '변경계약서'를 작성하는 것이 좋아요. 일방적으로 지급일을 어기면 계약 불이행으로 위약금을 물거나 계약이 해지될 수 있으니 주의하세요! 연기가 필요하면 최소 일주일 전에는 상대방에게 알리고 협의하는 것이 좋아요.
마치며
여러분! 오늘은 부동산 계약서 작성 시 꼭 알아두셔야 할 내용들을 알아봤는데요, 도움이 되셨나요? 제가 처음 계약할 때는 정말 아무것도 모르고 덜컥 계약했다가 여러 번 후회했던 기억이 나네요ㅠㅠ 그때 이런 정보만 알았어도...! 하는 생각에 오늘 이렇게 글로 정리해봤어요. 특히 요즘처럼 전세사기가 많은 때에는 계약서 작성을 더 꼼꼼히 해야 해요. 귀찮다고 대충 넘어가면 나중에 몇 배로 후회하게 된답니다. 계약금 500만원 날리는 것보다 계약서 꼼꼼히 읽는 30분이 훨씬 가치 있는 시간이라는 걸 기억하세요! 혹시 궁금한 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요~ 아는 한도 내에서 최대한 답변 드릴게요! 그리고 여러분만의 특별한 계약 꿀팁이 있다면 댓글로 공유해주시면 다른 분들에게도 큰 도움이 될 것 같아요 ㅎㅎ 다음에는 전세사기 피하는 더 디테일한 방법들을 가지고 다시 찾아올게요. 모두 안전한 부동산 거래하시고, 좋은 집 구하시길 바랄게요! 오늘도 행복한 하루 보내세요~ 안녕히계세요 여러분! 🏡✨
